6月13日，克而瑞物管隆重发布2025中国物业服务企业综合实力研究成果，同期揭晓2025中国物业服务企业综合实力500强、2025中国国有物业服务企业综合实力100强以及各细分业态、特色领先物业服务企业、标杆项目及优选服务商。
管理规模：增速持续三年回落，非住占比基本稳定
一、增量交付下降，叠加主动退出，在管面积增速连续三年下降至5.1%
在物业管理行业进入存量时代的大背景下，行业整体管理规模增速持续放缓。中国物业管理协会数据显示，2024年物业行业在管面积395.5亿平方米，同比增长3.4%。500强、百强及上市物企的增速已连续多年下滑。具体来看，2024年，500强物企在管面积为192.8亿平方米，同比增长5.1%，增速较2023年下降1.1个百分点，连续三年呈下降趋势；百强物企和上市物企在管面积分别为138.2亿平方米和76.6亿平方米，增速分别为5.9%和6.3%，同比分别下降1.7和5.7个百分点。
数据来源：克而瑞物管行业研究系统、企业年报、克而瑞物管整理
企业规模增长持续放缓的原因是多方面的，其中一方面源于关联方的影响，尤其是关联房企增量交付的持续下降。数据显示，2024年房地产开发企业竣工面积为7.4亿平方米，同比下降27.7%，关联房企新增交付大幅减少，对物业企业在管面积的增长形成明显制约。
数据来源：国家统计局、克而瑞物管整理
另一方面，越来越多的企业更加聚焦高质量发展，主动优化项目结构，持续退出低质低效项目。例如，万物云全年退出53个住宅项目，涉及饱和收入达2.86亿元；世茂服务退出管理面积6090万平方米，彩生活终止合约面积5860.8万平方米，中海物业也退盘4450万平方米。
二、第三方占比基本稳定（52.5%），收并购以关联交易为主
2024年，500强、百强及上市物企的第三方在管面积占比整体保持稳定，分别为52.5%、57.2%和61.8%，较2023年分别下降1.0、0.5和0.3个百分点，整体变动幅度较小。
数据来源：克而瑞物管行业研究系统、企业年报、克而瑞物管整理
在行业迈向高质量发展的背景下，企业对收并购策略趋于审慎。2024年，上市物企共披露并购交易32起，总金额仅为36.4亿元，并购规模持续处于低位。值得关注的是，关联交易成为当年收并购市场的主导力量。万物云、世茂服务、德信服务、宋都服务等11家企业全年共发起22起关联方资产收购，累计投入达302亿元，占全年并购总金额的82.9%。
数据来源：公开资料、克而瑞物管整理
三、住宅、非住低速增长，非住占比基本稳定（42.3%），学校、医院布局企业5成左右
从住宅与非住宅业态的增长情况来看，两者均延续了低速增长态势。2024年，500强物企住宅在管面积达110.2亿平方米，同比增长4.8%；非住在管面积为82.6亿平方米，同比增长5.5%。
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近年来，尽管企业持续加大在非住宅业态的拓展力度，但从整体占比来看，非住业态占比变化仍较为有限。2024年，500强物企的非住业态在管面积占比为42.3%，企业非住业务拓展仍面临一定挑战。
数据来源：克而瑞物管行业研究系统、克而瑞物管整理
从非住宅细分业态的增长情况来看，学校和医院成为企业重点拓展的方向。2024年，学校和医院业态的在管面积增速分别为8.5%和9.2%，增长势头相对突出。在企业布局方面，百强物企中超过90%的企业已进入学校业态，500强物企中该比例也超过55%；在医院业态方面，百强物企中有逾75%的企业实现布局，500强物企中占比亦超过45%。
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经营绩效：基础物业服务“主业”地位更凸显，社区增值服务首次负增长
一、营收增速连续三年放缓至3.7%，但仍优于房企，基础物业服务“主业”地位更加凸显，占比提升至75.3%
受管理规模增速放缓影响，2024年物业管理行业整体营收规模达到1.75万亿元，同比增长3.4%。500强、百强及上市物企的营收增速也进一步回落。具体来看，2024年，500强、百强、上市物企的营收总额分别为5953.8亿元、4189.8亿元和2938.7亿元，同比分别增长4.0%、3.9%和3.7%，较2023年分别下降3.1、4.0和3.0个百分点。
数据来源：克而瑞物管行业研究系统、企业年报、克而瑞物管整理
与房地产企业相比，物业企业在增长方面仍处于相对优势地位。2024年，500强房企的平均营收为95.1亿元，同比下降11.6%，已连续三年出现负增长，而物业企业整体仍保持正向增长。
数据来源：CRIC、上海易居房地产研究院、克而瑞物管整理
从营收结构来看，聚焦主业已成为行业共识。2024年，500强物企基础物业服务收入占比持续提升至75.3%，连续三年保持上升趋势。
数据来源：克而瑞物管行业研究系统、企业年报、克而瑞物管整理
二、收缴率下降，满意度下滑，基础物业服务收入增速降至5.2%
2024年以来，受物业费限价、空置房物业费折扣等政策影响，居民物业费缴费意愿持续减弱，行业整体收缴压力持续加大。500强物企和上市物企的物业费收缴率已连续三年呈下降趋势。2024年，500强物企收缴率下降至74%，上市物企收缴率则降至80%。
数据来源：克而瑞物管行业研究系统、克而瑞物管整理
从不同业态来看，物业费收缴率存在明显差异。商业物业的收缴率相对较高，达到92%；住宅和办公业态的收缴率则维持在85%左右。学校和医院因支付周期不同，收缴率也有所差异：其中学校采用月付方式的收缴率为83%，而采用季付方式的收缴率仅为71%；医院方面，月付收缴率为79%，季付收缴率则大幅下降至55%。公建和城市服务类业态，其整体收缴率普遍偏低，均不足50%。
数据来源：克而瑞物管行业研究系统、克而瑞物管整理
2024年，在行业整体面临收缴压力加大、服务质量提升难度增加等背景下，业主满意度出现下滑，全年平均满意度指数下降至69.3，较往年平均水平下降约2%。
数据来源：满意度调研、克而瑞物管整理
受物业费收缴率下滑、业主满意度下降等因素影响，2024年500强物业服务企业基础物业服务收入增速进一步放缓。全年基础物业服务收入达到4518.9亿元，同比增长5.2%，较2023年同期下降2.8个百分点。
数据来源：克而瑞物管行业研究系统、克而瑞物管整理
三、社区增值收缩聚焦，首次负增长，非业主增值连续三年增速为负
2024年，500强物业服务企业的社区增值服务收入首次出现负增长，同比下降3.5%；非业主增值服务收入则连续第三年下滑，且降幅进一步扩大至12.2%。从收入结构来看，两类增值服务对整体营收的贡献持续减弱。2024年，社区增值服务和非业主增值服务在总收入中的占比分别为9.4%和6.1%，较2023年分别下降0.7和1.1个百分点。社区增值服务模式正遭遇瓶颈，部分企业选择收缩业务以聚焦基础服务。
数据来源：克而瑞物管行业研究系统、克而瑞物管整理
从各类社区增值细分业务的发展情况来看，2024年多数业务出现下滑趋势。尽管直播带货等新兴模式仍在持续探索中，但整体来看，仅社区电商和社区家政服务实现正增长，增速分别为3.2%和4.8%。而空间运营、社区停车、社区房屋经纪及社区美居装修等业务均出现不同程度的下降，其中以社区房屋经纪下滑最为明显，同比下降达10.5%。
数据来源：克而瑞物管行业研究系统、克而瑞物管整理
盈利表现：“双利”、“双率”持续承压，但仍优于房企
一、毛利润首次下降，净利润连续三年下降，但仍优于房企，基础物业服务贡献近7成毛利
2024年，500强、百强、上市物企毛利润分别为1000.8亿元、780.6亿元和557.4亿元，增速分别为-2.8%、-2.4%、-5.7%，较2023年分别下降7.9、4.8、6.9个百分点，2024年500强、百强、上市物企毛利润首次出现全面下滑。行业在成本上升、收缴率下降及增值服务增长乏力等多重压力下企业面临严峻的盈利挑战。
数据来源：克而瑞物管行业研究系统、企业年报、克而瑞物管整理
500强和百强物业服务企业净利润已连续三年呈现负增长。2024年，500强物企净利润为353.7亿元，同比下降2.8%；百强物企净利润为198.2亿元，同比下降2.4%。上市物企净利润则受到资产减值准备等多重因素影响，下滑幅度更为明显，全年净利润为125.0亿元，同比大幅下降23.3%。
数据来源：克而瑞物管行业研究系统、企业年报、克而瑞物管整理
与房地产企业相比，物业服务企业的盈利表现相对稳健。2024年，500强房企的平均净利润率为2.3亿元，同比下降29.5%，已连续五年呈现负增长。相比之下，物企虽然也面临盈利压力，但整体下滑幅度较小，在行业调整期，物业企业相较于房企仍具备一定的抗风险能力和经营稳定性。
数据来源：CRIC、上海易居房地产研究院、克而瑞物管整理
从利润贡献结构来看，基础物业服务在企业盈利中的支撑作用持续增强。2024年，500强物业服务企业中，基础物业服务毛利占比连续两年提升，当年达到66.8%。在增值服务增长乏力、市场竞争加剧的背景下，企业更加依赖基础物业服务作为稳定的利润来源，这也体现出行业回归服务本质、聚焦主营业务的发展方向。
数据来源：克而瑞物管行业研究系统、企业年报、克而瑞物管整理
二、“双率”连续三年下降至16.8%和5.9%，但仍优于房企
物企实际经营业务盈利难度持续加码，毛利率连续三年回落。2024年，500强、百强、上市物企毛利率分别跌至16.8%、18.6%、19.0%，较2023年分别下降1.1、1.2、0.7个百分点。
数据来源：克而瑞物管行业研究系统、企业年报、克而瑞物管整理
从各业务条线来看，500强物业服务企业的基础物业服务毛利率基本保持稳定，非业主增值服务的毛利率下滑幅度也相对有限，而社区增值服务毛利率则出现明显下降。2024年，500强物企社区增值服务的平均毛利率为27.4%，同比下降7个百分点。
数据来源：克而瑞物管行业研究系统、克而瑞物管整理
2024年，500强、百强及上市物业服务企业的净利率均降至近年来最低水平，分别为5.9%、4.7%和4.3%，较2023年分别下降0.7、0.9和1.1个百分点。
数据来源：克而瑞物管行业研究系统、企业年报、克而瑞物管整理
与500强房地产企业相比，物业服务行业仍展现出一定的相对优势。2024年，500强房企的净利率已下滑至2.4%，盈利能力持续承压，部分企业甚至面临亏损困境。相比之下，物业企业在收入结构优化和成本控制方面表现更为稳健，在行业调整期具备更强的盈利韧性。
数据来源：CRIC、上海易居房地产研究院、克而瑞物管整理
三、最低工资年均增长6.4%，社保基数年均上涨7.6%，500强物企人工成本提升至8.7万元/人
近年来用工成本不断上升，数据显示，2014至2024年10年，全国31省市最低工资均值从1129元/月上涨至2090元/月，年均增长达到6.4%；同时各地社区基数也在不断上调，2019-2024年5年期间，31省市社保基数均值从3223元/月上涨至4652元/月，年均增长7.6%。
数据来源：公开资料、克而瑞物管整理
在最低工资标准和社保基数持续上调的背景下，500强物业服务企业的人工成本不断攀升。2024年，500强物企人均人工成本达到8.7万元，同比增长6.2%。
