纪德的小说《窄门》是余华最喜欢的小说,也是疫情后突然很畅销的小说之一。书名引自圣经,上天国是窄门。
在不动产投资进入下行周期后,众多投资机构陷入了找不到投资方向的困惑中。
高和资本在两年多以前,设立了一支10亿规模的社区商业基金,但迟迟未能落地项目。
“首支社区商业基金终于投出了第一单?”
2024年10月底,高和资本创始人苏鑫在他的博客上写了这样一篇文章,这距离他宣布高和成立国内首支社区商业基金已有两年多时间。
很多人都没太注意这个标题最后的问号,以为这是基金终于落地第一个项目的官宣。
但看完这篇长文才发现,这居然是在讲述一个只差“临门一脚”的,没能落地的项目。
用苏鑫的话说:"我们坚信的社区商业赛道,在行业里推动了两年,无人认可。努力了许多个日日夜夜,才有了绝佳机会,却在99度时突然'被迫失温',这压力真不是打打坐读读书,就能让自己和团队再坚持下去的……。"
这篇文章虽然没有对外公布任何有关这个项目的具体信息,但还是很详细地讲述了一波三折的过程:
“上车不久,卖方老总的电话打来,"实在抱歉,出了些情况,原定下午的签约要先等等,估计晚上才能有结论,您别急。"
晚上,伙伴们一直在CBD高迪咖啡厅聚在一起守候。大家喝酒聊天,看小蛮腰,雨后的霓虹灯更炫美。
过了十一点,还没有消息,才悻悻离去。”
此后,这个让高和资本无比期待的项目又经历了两轮反转。
第一轮竞争获胜的小机构没能完全履约。另一家大机构竞争者,在第二轮中选择了与高和的合作。但最终,项目方还是决定暂不出售项目。
苏鑫遗憾的说,"心想事成,但永远得不到你想要的。"这是链家地产创始人左坤在他去世那年对苏鑫说过的话。
社区商业是高和在逆境中选择的一个窄门。
如果是在五年前,房地产仍在狂飙突进的年代,恐怕在行业内,不会有太多人关注一支规模10个亿社区商业基金。
但是高和资本在两年前,成立社区商业基金的消息却意外地引起了各方兴趣。“那个消息是我迄今为止阅读量最高的一篇博客。”苏鑫说。
业内关注的焦点是,在不动产的严冬,还有什么是值得投资的东西?社区商业真的是新的投资方向吗?
两年多来,钱没处去的问题,不仅没有答案,而且正成为投资界最严峻的问题。
十年期国债收益率最低降到了1.7%就是一个例证,原本投资房市股市的钱,全进了风险最低的国债市场。
躺平还是投资?更多的机构选择了躺平,并对社区商业这个新的投资赛道充满了质疑,质疑主要有三点,苏鑫在他的一篇博客上对此一一回应:
“第一,有钱投资吗?
险资投资社区商业有充分的理由:
在REITs大池子里找资产,社区商业显然是有稳定派息的且市场规模大的资产类别。
疫情期间,社区商业虽同样受到冲击,但韧性强,恢复很快。如果是优质稳健的社商,能做到疫情三年销售额、营收、NOI还是连续增长的。
第二,投资回报能达标吗?
近一年,我们已尽调了多个社商项目,基本都能到达5%-6%的门槛派息率。但要投资真正的硬核资产,而非烫手的烟蒂资产。
第三,能找到好资产吗?
有钱还找不到资产?
还真是如此。因为大部分开发商都躺平了,愿意出手的价格很离谱,或者说就没想卖。那国企呢,当然因为不差钱,也就不会按市场能接受的价格卖。”
苏鑫认为,市场的出清并不是纯粹的市场行为,所以这个出清的周期会非常漫长,找到优质的项目就成了最困难的事情。这是社区商业基金投资难的主要原因。
但正因为如此,近两年多没有投资落地的高和仍旧坚信社区商业是一个非常好的投资赛道,是一件难而正确的事。
就在不久前,高和资本宣布与万物云达成合作,双方共同成立一支新的社区商业重资产基金。
万物云是万科旗下专注于物业管理的上市公司,上市后通过与戴德梁行成立合资公司,开始了资产管理的新模式的探索。
万物云提出的“蝶城战略”被誉为“万物云未来10年的核心战略”。
“蝶城模式”通过构建社区共享服务网络,在特定地理空间内为居民提供全方位的服务,不仅提升了服务质量和效率,还开拓了新的业务领域。
社区商业则是今年以来,万物云频繁提及的关键词。2024年初,万物云董事长朱保全便表示,在万物云计划布局的蝶城内,超过800个蝶城具有开展社商业务的机会。
9月份,万物云更改IPO募集资金用途,有18亿元资金计划“通过基金投资等方式探寻有发展潜力的物业标的(含经营性资产投资等)”。11月,该公司以约8.6亿元的代价收购了万科位于武汉、上海的两处社区商业物业,开始持有重资产。
朱保全在与高和签约的发布会上强调:“我们认为社区商业是万物云可持有的资产。借助万物云1000个蝶城的设想,一方面能够跟万科地产实现应收账款的回收,同时找到能力范围之内的社区商业,在“蝶城+”这个生态里面产生更好的延展性。”
万物云副总经理叶菲表示,万物云与高和资本成立社商基金,意味着万物云将通过这个新平台开启资产管理的业务模式。
这支社商基金拟装入的资产包括一线及二线城市的存量稳定运营的社商项目。该基金将优先考虑与万物云蝶城计划有重合的项目。
据苏鑫透露,高和资本与万物云是这支基金的双GP,高和资本主要负责资产管理,而万物云则主要负责项目的运营。
“万物云在一二线城市都有比较成熟的运营团队,跟万物云合作以后,我们获取项目的能力将大大的增强,这是与万物云合作最直接的收获。”苏鑫说,“我们预计这支基金很快就会有项目落地。”
苏鑫提出只有硬核资产才是最好的投资标的,而衡量什么是硬核资产的核心,是看这个资产有没有稳定的现金流。社区商业具有是to C的属性,这是刚需。
随着商业REITs的推出,有稳定现金流和良好派息的资产则一定会受到机构投资者的青睐。
“如果我们站在5年后的未来,在公募REITs的大池子里,能够有稳定现金流和派息的大类资产到底是什么?社区商业一定是一个很好的选择。因为经营好的社区商业能做到5%~6%的派息率,这一点对险资或机构投资者是有极大吸引力的,就是说社区商业是险资追求的防御性资产。”苏鑫表示。
险资一类的大型金融机构现在没有更好的投资标的,谁能够提供这一类资产,未来就一定能吸引这一类投资。
“未来钱不会少印,还是缺好的投资产品。”苏鑫说。
还有一个重要的因素是,如今的社区商业不只是传统的社区商业,一些具有创新能力的资产运营公司,让社区商业产生了新的活力。
苏鑫把社区商业分为1.0版本和2.0版本,他表示,1.0版本的传统社区小而散,商业千篇一律,租客没有经验,商业也没有统一运营。
2.0版本的社区商业则具有三个特点:“一是差异化定位,二是服务性商家,三是规模化轻运营。”
那么具有创新的优质运营能力的资管公司,就有了一个机会,就可以通过运营能力,把1.0版本的社区商业升级为2.0版本。
这将提升资产的现金流和回报率。这一类的资产在经过提升后,就可能进入到公募REITs的大池子里。高和管这种模式叫作Pre-REITs。
为了能够更高效率的找到优质的项目,高和团队经过近三年深入的研究,划定了投资社商的三把尺子:
第一把尺子是投资的基本判断,包括物业条件,区位特征,人口密度等。第二把尺子是稳定性判断,包括项目营收和盈利情况及团队的状况。第三把尺子是增长性判断,包括区域增长点和资管增长点。
按照这三把尺子,苏鑫提出了非常具体的投资条件:
1、城市选择:4个1线城市(北京、上海、广州、深圳)+核心新1线城市(比如南京、成都、杭州)+主要的2线城市(比如苏州、武汉、重庆、西安及省会城市);
2、建筑面积:商业经营建筑面积1-5万平方米(GRA,不含停车场的经营性建筑面积)优先选择不高于3万平方米的项目;
3、物业形态:盒子型或街区型。盒子型商业尽可能不超过4层、街区型商业尽可能不超过3层。尽可能两面临街,且四至无快速车道、无高架、无河道、无步行台阶、无大型绿植遮挡;
4、区位条件:城市核心商圈、成熟地段、交通便利。1.5公里内人口不低于10万,3公里内人口不低于40万;
5、竞品情况:1.5公里范围内无同类型的且体量超过3万平米的竞品;
6、产权年限:不低于25年。
“别忘了帮我们留意一下,有没有符合要求的好项目,欢迎推荐。”结束采访的时候,苏鑫甚至对记者说道。